Ce conține un contract închiriere apartament?

Contractul de închiriere (locațiunea) este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.

Ca orice contract cu executare succesivă, contractul de locațiune conține cel puțin clauze cu privire la părți, la obiect, la preț, la termen, la drepturile și obligațiile părților și la modalitățile de încetare.

Părțile contractului de închiriere

Părțile contractului de închiriere se numesc locator (de obicei proprietarul) și locatar (chiriaș).

Obiectul contractului de închiriere

Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.

De regulă, locatarul poate să încheie o sublocațiune, totală sau parțială, ori chiar să cedeze locațiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocațiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.

Însă, în cazu în care obiectul închirierii are destinația de locuință, chiriașul poate ceda contractul de închiriere a locuinței sau subînchiria locuința numai cu acordul scris al locatorului.

Chiria

Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații.

În lipsă de stipulație contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanțelor.

Dacă nu există uzanțe și în lipsa unei stipulații contrare, chiria se plătește după cum urmează:

• în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;
• în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
• în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.

Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Termenul

Locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Dacă în contract părțile nu au arătat durata locațiunii, fără a-și fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, locațiunea se consideră încheiată:

• pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist;
• pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
• pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.

În privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune, contractul încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor, însă pe perioadă nedeterminată.

Obligațiile locatorului

Locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă:

• să predea locatarului bunul dat în locațiune;
• să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;
• să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.

Obligațiile locatarului (chiriașului)

Locatarul are următoarele obligații principale:

• să ia în primire bunul dat în locațiune;
• să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;
• să folosească bunul cu prudență și diligență;
• să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune;
• să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparațiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă;
• să efectueze reparațiile de întreținere curentă (locative);
• să permită examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locațiune.

Încetarea contractului de închiriere

Contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă.

Dacă părțile convin astfel, locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în locațiune. În caz contrar, contractul de închiriere este opozabil dobânditorului dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară ori dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării.

Dacă locațiunea a fost făcută fără determinarea duratei, oricare dintre părți poate denunța contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz, care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei (în cazul denunțării de către chiriaș), respectiv de 60 sau 15 zile dacă dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare, respectiv mai mic de o lună (în cazul denunțării de către locator)

Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile.

Atunci când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-interese, dacă este cazul.

În mod paricular, dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese și, după caz, rezilierea contractului.

De asemenea, locatorul poate cere instanței rezilierea contractului de închiriere și în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință fie au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobile aflate în vecinătate, fie împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.

Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite, locațiunea încetează de drept.

Desființarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosința bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locațiune, mai puțin în situația în care locatarul a fost de bună-credință, caz în care locațiunea va continua să producă efecte și după desființarea titlului locatorului pe durata stipulată de părți, fără a se depăși un an de la data desființării titlului locatorului.

Contractul de închiriere a locuinței încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului. Cu toate acestea, descendenții și ascendenții chiriașului au dreptul să opteze pentru continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menționați în contract și dacă au locuit împreună cu chiriașul.